Купля-продажа доли в квартире
Купить или продать квартиру – ответственная задача. Особенно внимательно относитесь к подготовке документов, если квартира находится или приобретается в долевой собственности. Задумались, как оформить документы по сделке? Вам поможет эта статья.
Рассмотрим первый случай
В период брака часто осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.
Какие есть нюансы?
- Собственность на жилье получают двое владельцев, доли каждого отдельно прописываются в договоре.
- Сделку нельзя совершить без согласия второго супруга.
- Меняется порядок получения налогового вычета.
- Брачный договор дополнить изменениями: за кем, в случае развода, остается квартира, размер доли, который положен детям.
Предупредим о сложностях, с которыми связана покупка жилья в долевую собственность супругов.
Возникает коллизия закона. Семейный кодекс гласит: имущество, которое нажили муж и жена, становится совместной собственностью. Исключение: по договору между мужем и женой устанавливается долевая собственность.
Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор – это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.
Можно ли оформить покупку в долевую собственность без брачного договора?
Да, можно. Росреестр регистрирует сделку, поскольку регламентом регистрационных органов не предусмотрено представление про сделку брачного договора.
В регистрационной службе право собственности зарегистрируют в любом случае.
Покупка жилья – это радостное событие, но затратное. Поэтому вопрос о том, сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры — является актуальным.
Налоговый вычет при покупке квартиры
Налоговая разъяснила: После покупки квартиры в общую долевую собственность вычет получает каждый собственник. Но, только, если сможет подтвердить расходы. Установлено ограничение: не больше двух миллионов составляет вычет для каждого покупателя. (Письмо ФНС от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/[email protected]).
Можно ли получить налоговый вычет, если купить квартиру у близкого родственника? Покупка у близких родственников — заманчивая сделка, можно выгодно договориться о цене. Но вычет при покупке у близких родственников, например, у родителей, детей, супруга — не предоставляется (пункт 5 ст. 220 Налогового кодекса).
Суды отказывают в предоставлении налогового вычета при покупке у близкого родственника – Апелляционное определение Оренбургского обл. суда от 7 апреля 2016 г., дело № 33-2670/2016.
Рассмотрим другой распространенный случай: продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность. Нередко собственниками квартиры является несколько человек.
Важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку письменно. Таким образом, вы обезопасите сделку и избежите притязаний бывших собственников на квартиру.
Продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность, имеет нюансы.
Алгоритм продажи квартиры при долевой собственности
- Каждый участник общей долевой собственности должен дать согласие на сделку.
В противном случае сделка не будет иметь законной силы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса).
Как правильно выразить это согласие?
Необходимо, чтобы каждый участник подписал соглашение на продажу. Если оно не заключается, то все участники должны лично поставить подпись под договором.
- Рассчитать рыночную цену на продажу квартиры.
Для этого воспользуйтесь услугами оценщика или проведите сравнение рыночных цен на жилье в вашем регионе. Заключение оценщика понадобится, если сделка будет оформляться в ипотеку.
- Искать покупателя.
Сделать это можно самостоятельно по объявлению через различные сайты или воспользоваться услугами агентства недвижимости.
- Собрать документы для совершения сделки.
Какие документы потребуются? Перечень установлен статьями 16 и 17 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них: документы, подтверждающие переход жилья в вашу собственность, подтверждения прав на долю, которые имеет каждый участник общей долевой собственности, выписка из домовой книги, сведения БТИ.
- Поставить подпись под договором.
Расписаться лично или оформить доверенность, заверить у нотариуса на право подписи одного из участников от лица остальных.
- Представить пакет документов на гос. регистрацию в Росреестр, затем получить оплату по сделке.
Покупка комнаты в квартире
Комната выгоднее и меньше затрат, чем квартира, поэтому комнаты становятся привлекательным объектом для собственности. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем при приобретении дома или квартиры, хлопот с документами достаточно.
Как избежать проблем при покупке комнаты? Нужно следовать букве закона и соблюдать формальности. Тогда не возникнет оснований оспорить сделку.
5 моментов, которые нужно учитывать при покупке комнаты
- Извещение других собственников.
При продаже комнаты нужно понимать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса).
Если это правило нарушить, есть риск, что другие собственники начнут оспаривать сделку и претендовать на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК).
Поэтому, чтобы проблем со сделкой не возникло нужно обязательно известить других собственников о продаже доли.
- Отправлять извещения другим владельцам заказным письмом с уведомлением. Фиксировать факт отправки у нотариуса.
В суде это укрепит вашу позицию, в случае, если другие владельцы захотят оспорить сделку. Так Воронежский обл. суд признал продажу комнаты состоявшейся сделкой, поскольку в деле имеются заказные письма с уведомлением, подтверждающие направление извещений другим собственникам (Апелляционное определение от 16 декабря 2014, дело № 33-6591).
- Нельзя изменять сумму, по которой продается комната, указанную в уведомлении. Эта цена является фиксированной.
В противном случае у суда будут все основания отменить сделку. Так, Центральный рай суд Хабаровска перевел права покупателя на истца, потому что комната была продана за большую сумму, чем указано в извещении о продаже (Решение по делу №2-2454/2013 от 22 мая 2013).
- Подождать месяц с тех пор, как собственникам направлено извещение.
Со сделкой торопиться не стоит, чтобы не возникло проблем с другими собственниками. Абзац 2 пункта 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил месячный срок ожидания ответа от других собственников. Если согласия на сделку не поступило, то комнату можно спокойно продавать другому покупателю.
- Заверить отказ от покупки у нотариуса.
По закону это делать не обязательно, но отказ, заверенный нотариально, гарантирует, что сделка будет безопасной и ее нельзя будет оспорить.
Остались вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость? Помогут юристы сайта «33 Юриста. ру». Юристы расскажут обо всех подводных камнях в законодательстве, разъяснят, что означает преимущественное право покупки. Отличное знание закона и богатый опыт станут залогом успешной сделки.
Юридическая консультация по вопросам недвижимости Юридическая консультация по вопросам недвижимости
Источник: